在對李某出租房產(chǎn)確認房產(chǎn)稅計稅依據(jù)上，存在兩種不同的意見，一種認為李某出租房產(chǎn)月租金35÷12=2.92，未達到3萬元，可享受免征增值稅的優(yōu)惠，其房產(chǎn)稅計稅依據(jù)不能扣減增值稅，應為全額收取的租金35萬元。個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》明確，房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。確定出租房產(chǎn)計征房產(chǎn)稅依據(jù)的關鍵在于租金收入是征收增值稅還是免征增值稅。對于免征增值稅的情況，出租房產(chǎn)符合小微企業(yè)免征增值稅條件的納稅人，其房產(chǎn)稅計稅依據(jù)為實際收到的全部租金。李某出租房產(chǎn)開具增值稅專用發(fā)票并繳納增值稅1.67萬元，其房產(chǎn)稅計稅依據(jù)應為33.33萬元。
李某將一棟樓房出租給一家企業(yè)，年租金35萬元，該企業(yè)要求李某出具增值稅專用發(fā)票。李某向當?shù)囟悇諜C關申請代開增值稅專用發(fā)票，繳納增值稅1.67萬元[35÷（1+5%）×5%]。在對李某出租房產(chǎn)確認房產(chǎn)稅計稅依據(jù)上，存在兩種不同的意見，一種認為李某出租房產(chǎn)月租金35÷12=2.92（萬元），未達到3萬元，可享受免征增值稅的優(yōu)惠，其房產(chǎn)稅計稅依據(jù)不能扣減增值稅，應為全額收取的租金35萬元；另一種意見認為，應扣減已繳納的增值稅，房產(chǎn)稅計稅依據(jù)為33.33萬元（35-1.67）。
《財政部、國家稅務總局關于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）明確，房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。
《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第23號）、《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第53號）明確，其他個人采取預收或一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)，取得的租金收入，可在租金對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅的優(yōu)惠政策。
《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。營改增后，房產(chǎn)租金收入不含增值稅。為此，確定出租房產(chǎn)計征房產(chǎn)稅依據(jù)的關鍵在于租金收入是征收增值稅還是免征增值稅。
對于征收增值稅的情況，根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）有關規(guī)定，如果實行一般計稅方法（包括預繳稅款），房產(chǎn)稅計稅依據(jù)不含增值稅，為全部租金收入÷（1+11%）；如果實行簡易計稅方法，包括一般納稅人選擇簡易計稅方法、小規(guī)模納稅人、其他個人出租其取得的不動產(chǎn)（不含個人出租住房），應按照5%的征收率計算應納稅額，房產(chǎn)稅計稅依據(jù)為全部租金收入÷（1+5%）；對于個體工商戶和其他個人出租住房的，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，其房產(chǎn)稅計稅依據(jù)=全部租金收入-[全部租金收入÷(1+5%)×1.5%]。
對于免征增值稅的情況，出租房產(chǎn)符合小微企業(yè)免征增值稅條件的納稅人，其房產(chǎn)稅計稅依據(jù)為實際收到的全部租金。但要注意，雖然納稅人符合免征增值稅條件，但實際并未享受免征增值稅優(yōu)惠且繳納了增值稅的，那么租金收入應根據(jù)財稅〔2016〕43號文件扣減增值稅。如上例，李某出租房產(chǎn)開具增值稅專用發(fā)票并繳納增值稅1.67萬元，其房產(chǎn)稅計稅依據(jù)應為33.33萬元。
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