出租房屋的房產稅計稅基礎有了最新規定，但在實際工作中，有些企業對此新政策不清楚，把收到的全部租金作為計算繳納房產稅的計稅基礎，導致多繳納房產稅。3.假設A企業是一般納稅人，出租其2016年5月1日后取得的不動產，增值稅適用一般計稅方法計稅，房產稅的計算方法同2。5.假設A企業是個體工商戶，對外出租住房，在增值稅和房產稅方面都有優惠，增值稅方面按照5%的征收率計算減按1.5%征收;出租住房的，房產稅暫減按4%計算。
營改增后，出租房屋的房產稅計稅基礎有了最新規定，但在實際工作中，有些企業對此新政策不清楚，把收到的全部租金作為計算繳納房產稅的計稅基礎，導致多繳納房產稅。那么，出租房產，究竟該如何計算房產稅?
根據《財政部、國家稅務總局關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅和個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號)第二條規定，房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅。因此，計算房產稅的關鍵是能準確地計算出增值稅。
根據《國家稅務總局關于〈納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2016年第16號)第三條規定，一般納稅人出租不動產，按照以下規定繳納增值稅：(一)一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。(二)一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅。
第四條規定，小規模納稅人出租不動產，按照以下規定繳納增值稅：(一)單位和個體工商戶出租不動產(不含個體工商戶出租住房)，按照5%的征收率計算應納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。(二)其他個人出租不動產(不含住房)，按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。
例：A企業出租一套房產，全年收取含稅租金收入20萬元，下面分幾種情況來分析一下應繳納的房產稅。
1.假設A企業是一般納稅人，出租的是2016年4月30日前取得的不動產(商鋪)，選擇簡易計稅方法(一經選擇簡易計稅，36個月不得改變)，到稅務局備案后，按照5%的征收率計算增值稅應納稅額。需要注意的是，簡易計稅項目不得抵扣任何進項。
繳納增值稅=20 ÷(1+5%)×5%=0.95 (萬元);
繳納房產稅=(20-0.95)×12%=2.29(萬元)。
2.假設A企業是一般納稅人，出租的是2016年4月30日前取得的不動產(商鋪)，但未到稅務局進行簡易計稅備案，則必須按照11%的稅率計算增值稅應納稅額，這種情況下可抵扣進項稅額。
增值稅銷項稅額=20 ÷(1+11%)×11%=1.98(萬元);
應繳納的房產稅=(20-1.98)×12%=2.16(萬元)。
3.假設A企業是一般納稅人，出租其2016年5月1日后取得的不動產(商鋪)，增值稅適用一般計稅方法計稅，房產稅的計算方法同2。
4.假設A企業是小規模納稅人(含個體工商戶)出租商鋪，按照5%的征收率計算應納稅額，房產稅的計算方法同1。
5.假設A企業是個體工商戶，對外出租住房，在增值稅和房產稅方面都有優惠，增值稅方面按照5%的征收率計算減按1.5%征收;出租住房的，房產稅暫減按4%計算。
繳納增值稅=20÷(1+5%)×1.5%=0.29(萬元);
應繳納房產稅=(20-0.29)×4%=0.79(萬元)。
根據以上案例可知，企業出租房屋的情況也不同，是否備案，出租的是否是住房等，所繳納的增值稅也不盡相同，從而繳納的房產稅也不同。
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